2022年最危险的房企排名(下半年这些巨型房企依旧危险)

1

先说结论,为什么说2022年下半年,中国楼市的一些全国性房企依旧十分危险?

简单一句话,今年下半年,恒大、融创、佳兆业这些房企将迎来本次危机中最大的美元海外债的偿还周期。

2022年最危险的房企排名(下半年这些巨型房企依旧危险)

其中偿还最高峰会出现在2022年下半年,尤其以6月7月、10月11月为最。

2022年最危险的房企排名(下半年这些巨型房企依旧危险)

近日,彭博社公布的房地产行业全部1334家主体企业在2022年下半年约有6448亿元境内外债券到期。

其中6-7月,全国最大200家核心房企约有1755亿元债券到期。

其中,民企约有1178亿元债券到期,占比67%。

不过,国企也并非保险箱,以绿地为例。

绿地控股已经在5月27日发起同意征集,对将于6月25日到期的美元债寻求展期。

实际就是一种债务违约的提前告知,所以估计这种结果已经无法避免。

国际评级机构标普表示将随之下调其评级至“CC”。

如果绿地无法获得债务展期,绿地集团很可能无法按时兑付该优先债券,绿地或将成为首家债券违约的国有房企。

2

为什么众多房企会深陷海外债务的泥潭,这还的从2018年谈起。

从2016年开始,中国房地产行业进入房价高涨时代,从一线到四线,基本上所有中国叫的上名字的城市房价都有了相当的上涨。

面对这样的情况,老百姓自然借钱买房,这个问题今天不谈

而房企呢?

自然借钱买地,借钱扩张,借钱兼并。

2016年到2017年,借钱的主要渠道是国内金融机构,基本上国内大一点的房企都欠了银行一屁股债,借着借着,国内地主家的余粮也不多了,银行和信托机构的钱借不动了。

于是,大家就琢磨着去海外弄钱。

相对于国内银行的抵押贷款,海外债务确实有其非常大的优势。

1、限制条件较少

房地产企业在境内发行企业债以及公司债时,对于其公司组织形式、发行人资产及经营情况、资金使用用途以及信息披露等方面都有相对严格的规定。

境外发行规则相较国内更为宽松,行政限制较少,企业只需满足基本财务要求、完成信息披露便可以发行境外债。

2、流程简单速度快

房地产企业在境内发行债券时,需要向有关部门申请审批,通常审核时间长达数月。

海外债债境外发行债券的流程则较为简便,发行效率较高。

以香港为例,在香港市场发行外币债券不需要任何监管部门的审批,企业经过文件准备、路演和销售以及交割三个阶段一般需要 4~6 周的时间就可以发行债券,能够有效提高资金募集效率。

限制条减少,借钱速度快,面对这样的资金诱惑,大家一起上,中国房企从2018年开始,在海外债这个途径上,借了一个天文数字。

3

实际上在2017年之前,中国房地产板块的海外债规模还是可控的。

2022年最危险的房企排名(下半年这些巨型房企依旧危险)

从2010年到2016年,房企海外融资基本上都是在1000亿上下徘徊

2017年,楼市调控政策从紧,国内融资渠道受限,加之当年海外发债政策宽松、允许内保外贷项下资金调回境内使用,境外发债增长至2193亿元。

然后,就更不可控。

2017年房企海外债融资总额折合人民币约2193亿元,2018年为3435亿元、增速高达60%;2019年房企海外债融资4313亿元,保持了25%以上的增长速度,并于2020年达到峰值4540亿元。

因为国内房企所发行美元债的年限多为3-5年,且房企大多是在2018年转战高频发行海外债,2022年也由此成为整个行业的“美元债到期大年。

4

那么海外债的利息高吗?

实际上还是偏高的,最高可以达到年息的15.5%。

从2018年到2021年,据不完全统计,国内房企海外债利率,利率4%以下占6%、4%~7%占39%、7%~11%占41%、11%以上占14%;

并且,逐年房企境外发债平均融资成本呈增长态势。

2022年最危险的房企排名(下半年这些巨型房企依旧危险)

而且还有一个因素不能忽视,就是汇率。

房地产企业偏好发行美元债,一方面是受国内房地产调控政策影响,另一方面是受前些年人民币升值影响。

在人民币升值、美元贬值背景下,美元债会随着美元贬值而成本下降。

譬如,如果发债利率是10%,人民币升值4%,成本就下降为6%。

而一旦人民币贬值,美元升值,结果就完全颠倒了,譬如,如果发债利率是10%,人民币贬值4%,成本就上升为14%。

而这一切,都为2021年,2022年,中国开发商的总暴雷埋下了伏笔。

5

2022年最危险的房企排名(下半年这些巨型房企依旧危险)

以上表格就是2019年1月到2021年夏,中国诸多房企暴雷之前,中国知名房企的海外债借债规模排序前56名。

可以看出来,在前十名中除了碧桂园和新城,基本上都陷入资金链危机。

而恰恰就是这两家房企,在10家最大规模海外债房企中平均利率是最低的。

碧桂园集团——5.5%,新城集团——5.69%,而恒大集团平均是10%以上。

所以说,在相同的市场环境下,在相同的监管环境下,这张表上的知名房企是否出现问题,出现暴雷。

借债规模一个方面,偿还周期是否集中,更大的方面则是海外债的利率。

平均海外债利率超过10%的企业,100%已经出现了问题。

平均海外债利率8%的企业,三分之二已经出现了问题。

而海外债利率低于4%,则很少出现问题。

郭德纲说过,不是“我”多么优秀,而是同行的衬托。

同样一张表中,万科,这个全国规模最大的三大房企,三年海外债只有13亿美元,而利率只是恒大的三分之一。

更为绝绝子的是中海,这几年扩张迅猛的中海海外债只借了10亿美元,而利率更是压倒了2.75%,比我们用公积金买房还划算。

6

为什么海外债容易引发问题?

因为,海外债是刚性兑付。

说白了,咱们房企的国内债务,绝大部分是银行和机构,国家政策放宽,银行就不会那么紧的逼债,缓一缓,容一容,展一展,是可以过去的。

但是,海外债不行。

因为,他们的债主是国外机构,甚至就是国外的散户,他们是不管你发改委、银监会的文件,更不会领会从“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段”到“让房地产行业健康发展”之间的微妙政策改变。

他们所要的只有一点,还钱,还钱,还是TM的还钱。

跨不过海外债偿债高峰。

2022年下半年,上面表格内的某些房企依旧十分危险。

版权声明:本文内容由互联网用户自发贡献,该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容, 请发送邮件至QQ邮箱:3628405936@qq.com 举报,本站将立刻删除。
(0)

相关推荐

发表回复

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注