去年以来，二手房价格过热成为普遍现象。深圳房价快速增长，二手房成交不断创新高。上海楼市也在去年下半年开始逐步走热，在今年年初达到火热高点。
面对过热的二手房市场行情，今年全国多个城市相继出台新政，加码楼市调控。上海楼市新政，也从多方面对市场投机、过热现象进行管控，给楼市带来了新的变化。
那么上海楼市从年初到现在，经历了哪些变化，又呈现出什么特点呢？
1个月内多次调控，密集出台政策
7月9日，上海发布二手房调控新政，二手房挂牌，增加房源真实价格核验制度，核验不通过，不能挂牌。
7月14日，上海市房地产交易中心又发布通知，明确自7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。新政出台后，房屋对外挂牌价需通过政府核验后才可挂出。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。
不到两个星期，上海政策再度升级，7月23日赠与限购升级，7月24日房贷利率上涨，首套房房贷利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房由5.25%上浮至5.7%。
进入8月份，上海楼市政策调控并未停止，8月6日宣布实施“三价就低”审批贷款额度。申请贷款金额，将参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三者孰低作为贷款申请房价标准。
有专家表示，这次的三价合一，针对的是二手房交易中的一些炒作行为。结合上海此前的二手房价核验制度，将对二手房市场产生较大影响，可有助于抑制二手房价格过快上涨，防止资金违规流向房地产，并提高税赋公平性。
二手房成交量减少近50%，区域价格下跌
在上海打出的一系列政策“组合拳”后，上海二手房市场买卖双方持观望姿态，呈现明显降温的状态。
据了解，上海二手房核验价政策出台，二手房挂牌量就开始骤降，原先7月份三万多套房源，减少到8月份的一万多套。供给减少之后，成交也在减少。
数据显示，上海二手房成交量方面，今年一月份二手房成交量达到近年来新高，单月成交高达4.5万套。而7月份最新数据显示，外环内二手房成交量环比下降17%，上海全市二手房成交仅不到2.5万套，较年初减少近50%。
此外，有中介人员表示，去年市场火爆时，房东跳价情况时有发生，而今年，随着楼市降温，买卖双方多处于观望状态，市场也由卖方市场逐渐转变为买方市场，从房东跳价转变为买方可以有还价空间。
还有有中介表示，自今年下半年起，外出带看频率明显降低，客户和业主的心态发生变化。中介机构7月份的带看量环比下降16%，延续了6月的下降走势，7月的二手房成交量也创下了今年3月份以来的最低，环比更首次出现下跌，成交水平恢复到去年4月份的水平，挂牌价格环比下降8%，且越靠近市中心，下降得越显著。
例如，去年上海二手房成交均价一直呈现逐月微涨态势的上海火车站附近板块，今年一月份达到高点，超过4.5万元每平米。而今年，成交均价回落至4万元以下，降价幅度在5%-10%之间。
放贷周期延长，成交量会进一步下降？
随着各项组合新政的公布，客户在变少，付款条件好的客户更是难找。
有业内人士分析表示，今年后半段可能会越来越难，再往后不要说付款条件好的客户，就连有没有正常客户也变的越来越麻烦。
上海购房者王小姐表示，之前3月份的时候在大宁那边买了一套房子，到现在贷款也没有放出来，批贷已经批过了4个多月。
有中介表示，自今年年初以来，上海地区的放贷速度均出现明显拉长，时间增加三倍甚至更多。
这半年贷款周期从1个月变成2-3个月，又变成4-6个月，现在保守估计是6-8个月，甚至更长，有的夸张到1年。
这个周期，在以置换客户为主的上海二手市场，会被放大2倍。有业内人士分析表示，现在置换一套房子，两方放贷审批就要一年左右，加上看房选房的时间，需要花费的时间和精力比过去多几倍
在多方因素影响下，成交量开始下滑的上海，随着购房者观望情绪增长，或许二手房成交将面临进一步放缓的趋势。
上海前滩。徐凡淋/摄
上海新房推盘制度成熟，今年首批次单价6万元/平方米以下刚需房源占主力，预计2月末或3月初将加快推盘节奏。
徐凡淋/发自上海
2月6日，上海市房地产交易中心发布2023年首批次集中供应项目，将推出25个商品住房项目，共74.2万平方米，合计6958套房源，分布于浦东新区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、奉贤区、松江区、青浦区、临港新片区9个区域。
在供应区域上，记者初步统计，浦东新区为此次新盘供应大户，有6个楼盘入市共推出2478套房源；其次，闵行区4个楼盘，共供应979套房源；宝山区3个楼盘，供应1013套房源；五大新城嘉定、奉贤、松江、青浦、临港均有2盘~3盘供应，另外杨浦区供应1个项目。
在备案均价方面，均价3万~6万元/平方米项目15个，占比60%；6万~10万元/平方米的楼盘8个，占比32%；备案均价10万元/平方米以上项目2个，占比8%。
作为今年首批次新房供应，相较2022年末的供应节奏，房源数量与面积均缩量明显，6万元/平方米以下房源为此次市场主力。
“春节后的楼盘供应起承上启下的作用，均价6万元/平方米以下房源占比60%，浦东、宝山、闵行改善盘较多，贴合市场需求，也是市场关注较多的区域，有助于年后市场热度恢复。”上海中原地产资深市场分析师卢文曦认为，这是一个比较有序的供应节奏，预计2月底或3月初会加大推盘节奏，今年的“小阳春”值得期待。
在触发积分规则方面，所有项目凡是认购比高于1.3的，将继续实行“5年限售政策”。记者统计梳理，本批次所推25个项目，入围比为1.3的项目5个，占比20%，20个项目入围比为1.8~2.5，占比80%。入围比为1.3的项目从2022年第一批次的64%缩减至20%，主力入围比为1.8，有13个项目，占比52%；入围比为2的项目有6个，占比24%。
其中，入围比为2.5的项目1个，为杨浦区保利海汇璟庭楼盘，该项目推出85~100平方米户型，183套房源，备案价115000元/平方米，也是本批次所推房源的最高备案均价。
关于上海积分入围比的变化，上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，部分楼盘的入围比较高，说明潜在购房者数量没有超过该入围比，则不需要触发积分制，购房者后续不必对积分制购房有太多的困扰，房源的可选择面更大。”
在新房市场成交方面，根据同策研究院数据，年后第一周，上海商品住宅市场供应规模8.96万平方米，成交量大幅增长至8.12万平方米，成交均价72236元/平方米，虽然依然处于低位，但较春节期间成交面积仅1万多平方米，成交规模大幅增长，成交均价环比微升，呈量价齐升态势。
截至2月5日，2022年末第八批次新盘29个项目已开盘公示，有9盘触发积分，其中，前滩海德壹号积分高达100.85分，青浦徐泾板块多盘触发积分，但入围分较低，市中心黄埔滨江、近外环的青浦徐泾、赵巷等宜居热门板块市场热度较高。
“上海集中推盘政策是全国比较积极的政策，有非常好的制度沉淀和经验积累，也是上海这两年房屋销售创新力度较大的政策，符合市场发展规律，有助于促进购房市场的平稳健康发展。”对于今年的房地产市场，严跃进表示，今年的房地产销售市场前景看好，各类金融信贷政策也给予积极支持，上海集中推盘制度更加成熟，预计第二批次楼盘供应会明显放量，节奏加快，也为今年购房者的房源选择提供更多便利。
