2023年，房子还能不能买？
2022年，中国房地产市场第一次普遍呈现颓态。很多人在问：房产，这个过去20多年承载了绝大部分中国家庭财富的载体，现在还靠得住吗？站在2023年的时点上，我怎么才能做出更好的购房决策呢？
其实，对于个人来说，不管是在哪个时间点上，房子还能不能买这个问题，本质上是在问，你买的房子还是不是“优质安全资产”，是，当然要买；不是，就需要斟酌考虑。
所谓“优质安全资产”，要满足两个条件：一是“优质”，能跑赢大部分资产品类。二是“安全”，波动不大。
从历史来看的话，我们可以把过去22年中国房地产市场的整体情况划分为三个阶段，在这三个阶段，我对于“房产是不是优质安全资产”这个问题的回答，是不一样的。
第一个阶段，是从2000年到2013年。在这一阶段，可以说，中国房产等同于优质安全资产。
我们知道，这个阶段的中国增长，最大的推动力，就是超大规模的城市化，而城市房产就是城市化的财富载体。所以在此期间的中国房产市场，是全面的普涨。不算是谁，不管在哪，上车就是受益。
这个阶段的收益率有多高呢？如果你买的是一线城市的房子，那平均年化回报率就达到13.1%。全国平均是6.04%——现在到哪找这种收益率项目啊，咱们十年期的国债还不到3%呢。可以说，2013年以前，买房子随便买，买哪里都赚，赚得都不少，差异不太大。
再说第二个阶段，从2013年到2021年。这段时间，大城市房产快速上涨，小城市房产价格出现分化。
所以，从2013年开始，房子就不能随便买了，买对了，能涨很多，买错了，不仅不涨，还会跌。比如，2014年下半年和2015年，二、三线城市的房价没有上涨，还跌了一点。但是一线城市几乎没跌，而且从2015年夏天开始，还开始涨了，涨了很多，速度很猛。
这个阶段，一线城市房价平均年化回报率是8.53%，全国范围内房地产的平均年化回报率为4.87%。可以看到，虽然，和第一个阶段相比，不管是一线，还是全国范围内的房价上涨速度，都有明显的下降，但是，一线城市的增速水平还是远高于全国平均水平的。
再说第三个阶段，就是从2022年开始，中国的城市化高增长阶段基本结束，房产的高收益阶段也基本告一段落。
2022年，我们看到中国房产持续20多年的上行趋势被打破。截至2022年8月，在70个较大城市中，只有上海、北京、成都、无锡、昆明、海口、赣州七个城市的二手房价格同比上涨，杭州和广州持平，其余城市全部下跌。其中东北地区的牡丹江、哈尔滨、吉林分别以10.7%、9.5%和6.8%的跌幅，位居下跌榜前三，如果把时间拉长，这个下跌幅度就更明显了。
站在这第三阶段的开端判断，2022年之后，中国房产会持续剧烈分化，只有少数区域和城市的房产仍然是优质安全资产，大部分区域的房产有比较大的风险，将不再被视为优质安全资产。在文稿里，我给你放了一张表，在表格上，你会看到跟我这个判断相关的一些数据。
那么，进入这个第三阶段之后，不同的家庭应该怎么买房呢？
这里，有三个思考这个问题的逻辑，分别是：增长逻辑、通胀逻辑和机会成本逻辑。
首先是增长逻辑。分析历史数据，我们会发现，房价涨跌幅和中国经济增长的趋势是一致的。2000年到2012年这13年，还有2013年到2021年这9年，中国GDP平均增长率分别是10.2%和6.5%，一线城市房产收益率下降的速度其实比中国经济下行的速度要慢，而二、三线城市房产的收益率其实从来没有赶上过中国的经济增速。
推测，2023年之后的3—5年，中国GDP平均增长率超过5%的概率很低，可能会在4%左右。这就意味着，未来一线城市房产收益率应该会略高于这个数字，大概在4%—5%，而二、三线城市房产收益率则低于这个数字，可能在1%—2%，而且一线城市城区内部分化和二、三线不同城市之间的分化会非常严重。
再说通胀逻辑。房产是抗通胀的资产。虽然2023年中国没有通胀风险，但如果要确保一定的经济增速，降低债务，货币和财政政策就需要较大尺度地放开。所以，2024年后，中国可能会有一定的通胀压力，房产的抗通胀属性会被给予一定的市场溢价。
再说机会成本逻辑，这是最具象、最个体的逻辑，也是决策时最实用的逻辑。所谓机会成本，就是你为了一个机会而放弃的另一个机会的成本。比如说，你手里一共有300万元，付了房子的首付后，就没法再买股票、债券了。股票、债券可能挣到的钱，就是你买房的机会成本。
除了这三重逻辑以外，还建议你问自己两个问题，第一，我有其他选择吗？第二，我的生活目标是什么？
人不同，场景不同，对于这两个问题的答案往往也不同。
比如，家基本都在二、三线城市，分布在山西、山东、贵州、四川、吉林、甘肃，父母的职业也多种多样，比如公务员、教师、商人，等等。他们通常属于城市中产阶级家庭，有一定的积蓄，有一定的认知能力，也起码有一套属于自己的房产。
那自己该怎么办，说实话，根据宏观判断与历史数据分析，2023年之后的十年，基金和股票的年化收益率大概率是超过房产的。因为中国的经济增长将会从城市化驱动转变为好企业驱动，这部分增长的溢价会在金融市场上体现出来。所以，提倡价值投资者，投中国增长。
但，如果为了保险，“买房”是必要的。为什么？因为这是安全底线。
2022年之后，资产的安全底线更加重要。这是一个充满高度不确定性的时代，增长的不确定性是在不断加大的。在趋势确定的时期，“梭哈”可能是最优策略。但2022年之后缺乏确定的长期趋势，任何趋势都可能被反复的波折打碎。任何今天看起来最稳妥的投资，明天都有可能变成最危险的投机。所以，家庭更需要保底，需要将下限守得更牢，这样才有机会追逐上限。即使追逐上限失败，也不至于导致家庭命运轨迹改变。
在这个案例里，还有一个现实问题——买哪里的房子？优先选择北上广深，如果在北上广深买不了，那就尽量买自己所在省份的省会城市的房子，因为这样收益率会偏高。
但是2023年，可能要稍微调整。
比如，一个小伙伴来自山东潍坊，她父母如果再购房，应该在潍坊买，还是在济南买？从纯经济角度分析，应该是后者。但如果考虑到未来不管是潍坊还是济南，房价的涨幅都不一定高出通胀太多，反而是房子本身的附加值，比如学区、商业便利度，以及物业等因素更容易产生高下之分，决策就会发生变化。孩子在北京，大概率是不会回山东了。自己未来要么去北京，要么留在老家。把房子买在老家潍坊，似乎是最优选择，毕竟包括亲戚、朋友、同事在内的几十年的社会关系网络都在本地，看个病，办点事，聊个天，组个牌局，包括挑个好楼盘，都要方便得多。而如果买到省城济南，虽然离得并不远，但在某种程度上也相当于背井离乡、连根拔起。当然，如果孩子大学毕业后回省城工作，这个决策又会变得很简单，就是买省会。
所以，跟着家庭网络、社会网络走，才是归宿。人类毕竟是社会动物，而不是纯粹的经济动物。
