刚刚过去的2022年是房地产市场的深度调整年。全国大多数城市新政密集出台。据中指研究院统计，去年超330个省市（县）发布楼市新政超前条，创下近年峰值。
南京也不例外。从多数区域放开限购到限售时间调整，从降低二手房首付比例到商贷、公积金贷款利率下调、从退税到房票安置政策的出台…….伴随着多项政策的相继执行，2023年买房又将面临全新局面。
新年伊始，准备看房之前，大家有必要先了解南京最新的买房政策，以下这份买房政策大全，可以了解收藏。
南京限购区域
从2022年4月开始，南京陆续放开限购。先是远郊板块的高淳、溧水、六合，随后江宁、栖霞、江北新区等也加入阵营。5月30日，南京仅存的限购区域包括：鼓楼、玄武、秦淮、建邺四区。
12月，南京再次扩大限购范围，四区中的幕府创新区、新玄武、南部新城、江心洲放开限购。截至到目前，南京限购区域屈指可数，仅包括：河西、鼓楼除幕府创新区以外的老城、鼓楼滨江、玄武老城、秦淮老城。
在目前的限购区域中，除了河西和鼓楼滨江之外，其余老城几乎没有新房在售。
关于“非限购区域”划重点：
①非限购区域的房子不计入家庭房产套数；
②在非限购区买房，不限套数，但是限贷；
③南京户籍人士在非限购区域拿身份证直接买房,外地户籍需开购房证明。
举几个例子：
①如果你是南京户籍的单身人士，在限购区域已经拥有1套房，按照原来的政策，你无法在南京买第2套房，但是现在你可以拿着身份证去上述非限购区域再次买房。
②如果你是南京户籍家庭，已经在限购区域拥有2套房，原本也已被限购，但是现在你也可以拿着身份证去上述非限购区域再次买房。
③如果你是外地户籍的无房家庭，无论在限购区域还是非限购区域买房，只要提供半年及以上居住证明就能在南京1套房。
关于“限购区域”划重点：
①南京户籍单身人士，已经在限购区域拥有1套房，则无法在限购区域再次买房。
②南京户籍的一孩家庭，已经在上述限购区域拥有2套房，则无法在限购区域再次买房。
③南京户籍的二孩或者多孩家庭，已经在上述限购区域拥有2套房，也可以在限购区域再买1套房。
以上3类家庭中如果有60岁及以上成员，则可以增购1套住房。
南京五类购房证明如何开？
目前，南京购房证明可分为五种：人才购房证明、普通购房证明、无房购房证明、四区落户人员购房证明、产业集聚区购房证明。
①人才购房证明，它最大优势是买房人报名参加摇号盘开盘，可以享受第一批摇号资格，具有优先选房资格。
哪些人可以申请“人才购房证明”？
1.在我市工作，相当于《南京市人才安居办法》中的A- E类人才，与单位签订1年及以上劳动合同，在我市缴纳社会保险或个人所得税。
2.在我市工作，取得博士学位的人才，与单位签订1年及以上劳动合同，在我市缴纳社会保险或个人所得税。
3.在我市登记注册并经认定的规模以上企业、高新技术企业、新型研发机构工作，取得硕士学位的人才，与单位签订1年及以上劳动合同，在我市缴纳6个月及以上社会保险或个人所得税。
4.在我市登记注册并经认定的规模以上企业、高新技术企业、新型研发机构工作，取得本科学历的人才(45周岁以下)，与单位签订1年及以上劳动合同，在我市缴纳12个月及以上社会保险或个人所得税。
5.在我市登记注册并经认定的规模以上企业、高新技术企业、新型研发机构工作,取得高级技师及以上职业资格的高技能人才，与单位签订1年及以上劳动合同，在我市缴纳社会保险或个人所得税。
6.在我市登记注册的企业工作，年纳税收入50万元及以上的企业高级管理人才和技术骨干，与单位签订1年及以上劳动合同，在我市缴纳社会保险或个人所得税。
7.在我市工作，通过南京市高层次人才举荐委员会认定，并经市委市政府批准的举荐人才，与单位签订1年及以上劳动合同，在我市缴纳社会保险或个人所得税。
8.经市政府批准的其他人才。
以上供应对象中本市户籍相当于A、B、C类的高层次人才家庭，在我市无自有产权住房或仅有1套住房，可享受人才购房政策。
其他人才申请时需本人、配偶及未成年子女在我市无自有产权住房且1年内无住房登记信息和交易记录。
划重点：
1、人才购房证明有效期12个月，逾期须重新申请。
2、每名人才家庭只能享受1次购房服务且仅限购买1套住房，所购住房5年内不得转让。
3.目前人才购房证明只接受线上申请。
申请步骤：
1、关注“南京房产微政务”微信公众号;
2、点击“服务”-房帮宁–查看更多–购房资格–人才购房资格，点击“申请”，正确填写个人信息，提交即可。
②无房家庭购房证明，它可以购买南京所有区域商品住房和二手住房，有优先选无房房源的权利。
哪些人可以开无房购房证明？
2021年5月28日，南京提高无房家庭购房资格认定门槛。
“无房家庭”须本市户籍、全市范围内无自有住房，申请开具购房证明时满足如下条件:
1、2年内无自有住房登记信息和交易记录。( 包括房屋赠予、房产交易转让(含份额交易)、通过司法途径转移的房产均纳入交易记录或登记信息)
2、前1年内在南京连续缴纳12个月城镇社会保险或个人所得税(补缴不认可) ; 如无法提供在南京缴纳的城镇社会保险或个人所得税证明的，须南京户籍满5年。
符合《南京市常住户口登记管理规定》,考取大中专院校、技工学校的学生，在校期间从原籍迁入学生集体户的，不认定为“无房家庭”。
划重点：
①无房家庭只能开出一张无房家庭购房证明。
②无房购房证明的有效期为180天。
申请步骤：
线上：在“我的南京”APP，点击“房产服务”后再点击“购房证明”。（现阶段，线上申请暂停服务，买房人后期可尝试）
线下：可前往南京市房产交易中心或各区房产交易中心窗口办理。
③普通购房证明，符合购房条件的南京本地户籍家庭通过“我的南京”APP申请开具购房证明。
外地户籍家庭在南京开具购房证明方法有两种：一种是直接开购房证明，另一种是落户南京后再开购房证明。
直接申请购房证明（满足其一即可）：
1.申请人长期在南京工作，但是在外地缴纳社保或个税，只要提供半年及以上居住证明就可以在南京申请购房证明，只可购买1套房。
2.申请人提供硕士研究生以上学历毕业证书及学位证（国外学历证书需要教育部翻译认证），南京工作证明和劳动合同（年龄：40周岁以内）。
3.申请人提供高级职称（含正副高级）或高级技师职业资格证书（证书需窗口确认是否可用），南京工作证明和劳动合同（年龄：40周岁以内）。
落户后再开购房证明：
积分落户满足以下条件：
1.持有本市有效的《江苏省居住证》；
2.在本市城镇有合法稳定住所；
3.正在本市合法稳定就业且近2年内连续缴纳社会保险；
4.累计积分达到100分；
5.无严重刑事犯罪记录。
人才落户满足以下条件：
1.45岁以下，本科学历（含自考和留学归国人员）；
2.本科及以上学位；
3.中级及以上专业技术资格；
4.三级及以上国家职业资格。
④四区购房证明，它的使用范围非常局限，只能购买浦口、六合、高淳和溧水四区（不含江北新区直管）商品住房和二手住房。
自2021年2月9日起，持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，即可办理落户。
开具四区购房证明的注意事项：
1.自落户之日起，两年内仅在浦口、六合、高淳、溧水（不含江北新区直管区）范围内购买商品住房和二手房。其他事项按现行南京市住房限购政策执行。
2.多次以《暂行办法》落户四区的，以最近一次落户时间为准开始计算2年限制期限。
3.通过《暂行办法》落户四区的人员须至窗口申请开具购房证明。
4.办理落户后的第二天方可办理四区购房证明。
5.本办法适用于在浦口、六合、高淳、溧水四区居住并在我市就业的非南京户籍人员。
开具四区购房证明需要提供的材料：
①入户申请书；
②居民户口簿、居民身份证、居住证；
③6个月及以上的南京城镇职工社会保险缴纳证明。
申请人线下申请开具购房证明，应本人到场（申请人为已婚状态，夫妻双方至少来一人），申请人无法到场需要出具经公证的委托书（委托书需明确代理人提供虚假材料而产生的任何法律后果由委托人自行承担）
⑤产业集聚区购房证明，这是2022年12月南京刚面市的新型购房证明。
买房人在新玄武、南部新城、江心洲、幕府创新区4个产业集聚区购房，再现行政策基础上可增购1套。也就意味着以上4个区域向买房人敞开可买第三套房的大门。
开具产业集聚区购房证明的注意事项：
1.目前开具产业集聚区购房证明无法通过线上办理，只能前往线下窗口取号申请。
2.购房证明开具之日起180天内有效。如过期，需持申请材料重新申请。
南京最新首付比例
2022年南京对于首付比例进行过3次调整。去年5月起，南京部分银行陆续调整了首套房贷款利率认定标准，即：名下无房，但是贷款已经结清，视为首套房，首付由最低5成降至3成。
8月，南京针对名下有一套房，贷款未结清的家庭购置二套房，首付由8成将至6成；12月又由6成将至4成。
《江苏房地产金融》统计
以上所列出的是最低首付比例，像河西、南部新城等部分楼盘依然维持着5-8成的高首付比例，即便是首次置业的买房人也需要根据楼盘要求支付相应的首付比例，具体仍需要咨询项目置业顾问。
南京最新房贷利率
纯商贷方面，2022年5年期LPR共下调了3次。2022年1月由4.65%降至4.6%；5月由4.6%降至4.45%，8月由4.43%降至4.3%，共降低了35个基点。
南京目前首套主流房贷款利率维持在LPR-20个基点，即：4.1%，二套房主流贷款利率位置在LPR+60个基点，即：4.9%。关于放款时间，南京多数银行表示额度充足，最快2-3天就能放款。
除了纯商贷利率有所下调之外，2022年，南京公积金贷款利率也经历了下调。
自2022年10月1日起，5年期以上首套个人住房公积金贷款由此前的3.25%降至3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率保持不变，5年期上为3.575%。
对于选择商贷+公积金组合贷的家庭需要注意以下几点事项：
省公积金
根据江苏省公积金贷款政策规定，首次使用公积金，个人最高可贷50万，家庭最高可贷100万，执行基准利率。
若第二次使用公积金，名下无房，个人依然最高可贷50万，家庭最高可贷100万；若名下有一套房，总面积≤120㎡且人均≤40㎡，个人可贷30万，家庭可贷60万，利率上浮10%。
第三次申请公积金，拒贷。
借款申请人必须在申请贷款之月前6个月按时、足额缴存住房公积金。
市公积金
名下无房，首次和第二次申请公积金，个人最高可贷额度50万、夫妻双方最高可贷100万，执行基准利率。
名下有一套房，总面积≤120㎡且人均≤40㎡，个人最高可贷30万，夫妻双方最高可贷60万，利率上浮10%。
首次使用公积金贷款购买第二套房，个人最高可贷款额度由此前的30万，上调至50万、夫妻双方最高贷款额度由此前的60万上调至100万，利率上浮10%。
第三次申请公积金，拒贷。
要注意的是，借款申请人的住房公积金账户连续足额缴存满6个月以上且处于正常状态。
南京最新限售政策
对于二手房买家们来说，限售政策关乎到房子上市交易的时间。2022年5月10日起，南京新房限售时间从原来的办证后满3年调整为合同备案日期满3年。这一政策的好处是对于换房家庭来说，节省了时间成本。
此外，如果你现在或即将买的房子为2年后才能交付的期房，那么相当于拿房后一年房子就能流通到二手交易市场，相比2017年5月14日出台的老限售政策来说，房子至少能提前2年上市。
如何查房子的备案日期？
步骤1：微信关注“南京不动产”公众号
步骤2：点击“办事大厅”，选择“登记查询”
步骤3：根据系统提示，核验个人信息后，选择名下需要查询备案时间的房子，进入登记详情页后，可看到对应的备案登记日期。
南京部分区域已推行“房票安置”
对于2023年的拆迁户来说，这条新政有必要关注。
从2022年下半年开始，溧水、六合、浦口相继发布的房票安置政策。浦口已于去年12月1日正式执行。最近两天，坊间传出江宁也或将执房票安置政策。
什么是“房票安置”？房票是指被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。简单点理解就是以前拆迁补偿是直接给钱或分房，但是现在也可以凭借“房票”去买商品房。
划重点：
房票安置只能买房和车位，不能转让、赠与、套现，只能自己或家人用，不能拆分使用，且只能在限定的新房中使用。
房票安置给予一定购房奖励，每个区购房奖励力度不同。
六合区：国有土地给予房票面值使用部分8%的购房奖励，集体土地给予房票面值使用部分12%的购房奖励；
浦口区：给予被征收人房票面额使用部分5.4%的购房奖励。
溧水区：被征收人持“房票”购买新建商品住房或二手住房且购房使用“房票”金额达80%及以上的，给予“房票”金额10%的奖励；使用金额不足“房票”金额80%的，给予实际使用金额10%的奖励。
南京部分换房家庭可退税了
最后，还需要提醒大家的是，在2022年10月1日至2023年12月31日卖房，且卖房1年内又买房的家庭可以退回当时卖房个税。
如何计算退税金额
1.新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税;
2.新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=(新购住房金额÷现住房转让金额)x现住房转让时缴纳的个人所得税；
3.现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准；
4.现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税；
5.对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
退税所需材料
1.纳税人身份证件;
2.现住房的房屋销售合同；
3.居民换购住房个人所得税退税申请表 (税务窗口填写);
4.新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权证书;
5.新购住房为新房的，报经住建部门备案(网签)的房屋交易合同；
6.本人名下的银行卡(信用卡不能退)
退税地点为纳税人卖房时缴纳个人所得税的税务机关。
以上就是我为大家整理的与限购、限售、首付比例、贷款利率、购房证明有关的最新规定和操作细则，如大家还有其它不明白之处，也可以通过页面下方的留言区咨询
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来源：江苏房地产金融
