作者 | 周奕航
编辑 | 韩忠强
2022年以来，基金、股票等投资市场的下行让不少投资者望而生畏，另外部分理财产品收益率难以跑赢房贷利率。理财投资艰难，让许多投资者萌生了“投资不如提前还房贷”的念头。
步入2023年，1月5日，中国人民银行、中国银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，住房贷款利率持续下行，部分城市首套住房贷款利率已降至4%以下。
为抢占低利率窗口期，不少购房者提前还款愿望强烈。然而在购房者们积极摆脱“负翁”身份的同时，银行也开始了“花式阻挠”。提前还款难引发热议、频上热搜。对于这一行为，人们表示费解：明明提前还贷能让银行的资金迅速回流，可银行为什么不鼓励这样的行为，反而限制？
银行的“花式阻挠”
“我惊呆了。”在北京市贷款200万购买一套两居室的用户毛毛，分享了自己提前还房贷的经历：提前还款10万元后，节省15万的利息。毛毛表示：“太给力了，以后我还要努力搬砖提前还房贷。”
（毛毛提前还贷款节省的利息，来源：用户提供）
与毛毛有着相似经历的用户不在少数。在社交媒体平台上，提前还房贷似乎已成为“流量密码”，分享提前还贷经验的博主比比皆是。至于提前还贷的理由，他们表示：“自己当时办理的房贷利率较高。如今房贷利率下行，便动了将手中闲置资金用于提前还款的念头。”
也正是因为庞大的需求量，导致提前还贷的额度异常紧俏。银行也开始了“花式阻挠”：除了对提前还贷的用户收取违约金之外，部分银行还以“技术升级”为由，关闭了线上预约提前还款的功能。当用户按照要求去线下网点排队预约时，却发现银行对预约时间、提前还款金额的下限以及次数均作出了限制。
以中国银行为例，关闭线上预约还款功能后，部分网点仅周一和周四可以办理提前还房贷业务。对比2022年以前各大银行通过手机银行APP即可“一键减负”的宽松流程，一些房贷按揭者直呼“变了天”。
中国建设银行北京分行某网点显示：预约提前还贷要等到3个月以后。如果现在（2月7日）预约，最早可以约到5月9日的还款名额。
颇具意味的是，在银行设定重重关卡之时，广大用户也用尽了浑身解数。“打银保监电话投诉，第二天就可以拿着材料去银行办理。”有网友表示：没办法，抢不到银行系统的预约额度，只能给银行施压，让监管部门解决问题。
面对银行的新花样，有网友表示不解：既然借款人出于自身资金安排考虑提前还款，希望减少利息支出；而银行出于风险管理需要，还能降低坏账的风险，提前实现资金回笼。为何不能两全其美，多释放些还贷额度呢？
对于银行来说，房贷是一项长期稳定生息的优质资产。如果提前还款量加大，会改变银行的原有资产结构和资金使用安排，进而对营收和利润产生较大影响。除此之外，银行对个贷经理的放贷额度也有一定的考核要求，提前还贷增加会导致其后期放贷压力有所增大。
（截至2022年6月部分银行房贷存量规模，数据来源：银行年报）
当提前还贷触及到实际利益，部分银行进行“花式拖延”的做法就显得顺理成章了。一方面，借款人排队等待的时间越长，银行通过房贷获取的利息收益越多；另一方面，在拉扯过程中，市场也在持续变动，部分购房人存在态度转变的可能性。
存量客户，觉得亏了
央行数据显示，自2022年下半年开始，住房贷款利率便出现了明显下滑。2022年3月，新发放的个人房贷平均利率分别为5.49%，尚处于5%利率水平之上。2022年6月，新发放的个人房贷平均利率便急转直下，降至4.62%；到了2022年12月，新发放个人住房贷款平均利率为4.26%，与2021年12月同比下降1.37个百分点，是2008年统计以来的历史最低水平。
根据贷款规则，用户可以在商业贷款中选择固定利率和浮动利率。通常情况下，选择固定利率，每年的还款利率不变，直到还清所有贷款为止；但如果选择浮动利率，房贷利率的定价则是由最近一个月相应期限的 LPR（贷款市场报价利率）为定价基准+基点（1个基点是0.01%）后形成。
值得一提的是，浮动利率会在每年进行重新定价，基本每年都会调动。从2022年数据来看，1-12月，5年期以上LPR已进行了两次下调，从4.6%降到了4.3%的水平。
而不断下行的房贷利率，除了受LPR调整因素影响之外，还与住房信贷政策调整有关。
1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
政策出台后，部分城市率先对商业贷款利率做出调整，首套房贷款利率从原来的LPR减20基点调整到LPR减50基点。截至目前，包括郑州、福州、厦门在内的多个城市，首套房贷利率已下调至3.8%，这个数据与2018年、2019年楼市火热时5.8%、甚至6%的高利率相比，可以说是天壤之别。
这样一来，存量房贷与增量房贷的利差尤为明显。对于存量用户来说，虽然最新还款利率会与LPR同步下调，但仍要遵守合同约定“加上原有基点”，导致利率整体下调幅度较为有限。但增量用户的还款利率，除了下调的LPR 之外，还有“减基点”的作用加持。增量用户所享受的利率，将远低于存量用户的利率。
实际上，政策本意是想通过降低利率来吸引投资者购房。在当前房地产市场仍然低迷的环境下，通过LPR下调来带动房贷利率调降，有助于降低购房成本，增强购房意愿，提振房地产销售。
然而，相关政策在利好新进购房者的同时，也令之前房贷利率“高位站岗”的贷款者的心中五味杂陈。
从现实情况来看，在房地产市场持续调整的背景下，利率越下降，购房者对买房的态度越谨慎。据国家统计局11月15日发布的数据， 2022 年1-10月，商品房销售面积、销售额同比分别下降了22.3%和26.1%。
（数据来源：国家统计局）
存量房贷与增量房贷如何实现双赢，是市场亟待解决的难题。对此，招联金融首席研究员董希淼表示：“建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规转贷等问题。”
