开头和大家说个笑话，刚落地西安那一天，气温高达38度。
路上碰到个司机，他和我分享的冷笑话。
说是这几天朋友约我出来，我都直接想打110报警，这种天气约我出来，我怀疑他想谋杀我，要我命。
可别说，落地考察西安的前两天，真的实打实的热，但热爱和敬业还是支撑我把考察计划进行到底。
所以，大家别忘了看完文章给我点个赞，祭奠我在西安流过的汗和晒黑的肤色。
今天，是西安考察文章的第一篇，同样和大家先盘一下西安当前的楼市面。
西安楼市热度，明显冷下来了。
这是考察完的第一感受，之前西安房价连涨了70个月，就连上个月新房涨幅也环比上涨0.3%。
从去年到今年，全国房价基本熄火，而西安却还能逆趋势在波动中上涨，不得不说，这一波被西安炫到了。
想想西安能憋到5月底才开始松开一点调控的口子，就知道相比其他城市的窘迫，西安还是更淡定。
但尽管如此，比起以前的万人摇号，入市秒光，现在西安楼市的热度还是明显下来了。
以前还要摇号抢房的航天新城，绿城项目还有低楼层在售，后续开盘预计也不需要再摇号了。
热度极高的港务区，也还有几个新房可以好好挑选，争论度最高的高新三期龙湖新房，基本也启动转介卖房。
就连说毫无新房在售的曲江，二期也还有个尾盘有的选。
尤其是西咸新区，去年还限购的沣西，近期又可以买了，而且秦汉新城有项目还炫出了2成首付。
相比以前抢房的热闹场面，西安当前的热度算是相对冷静下来。
如果说新房的冷是从结束摇号开始，那么二手房的冷则是从挂牌量开始。
从2月份开始，西安的待售二手房数量才刚突破10万套，随后的几个月就一直在增加，单单链家显示现在已经达到106334套，据说全平台挂牌量已经高达14万套。
和杭州一样，西安也有一批投资客想趁着楼市放松抛房了。
上一轮调控之后，西安二手房也开始指导价，那些楼龄长，地段不佳的二手房，很多业主都想趁着机会卖掉，赶紧去打新，所以二手房挂牌量激增也在情理之中。
不过经过这几年的涨幅后，买入西安的人多少都开始带着投资的性质，但现在刚好就是投资信心低迷的时候。
加上全国核心城市的购房门槛又在降低，西安又已经涨了那么久，接下来是转而向跌还是横盘，不少看不清楚的投资客开始犹豫了。
这或许才是近期西安楼市冷静的核心原因。
还有，更艰难的是，西安人民除了要接受已经涨了70个月的房价之外，还迎来了维权激增的时代。
烂尾楼这玩意，非单个城市独有，西安的烂尾楼也不少，非官方统计，基本各个区都有烂尾楼现象，全市烂尾楼高达2000多个。
买二手房，有指导价，有买新房倒挂红利差在减少，又有烂尾风险。
本来只要继续涨，这些都不是事，可惜的是，就连能不能再继续涨这件事都开始不确定了。
所以现在的西安市场，冷的很快。
虽然楼市冷得挺快，但西安的傲气还是有的。
比起别人降到底的低利率，西安现在普遍首套利率都在4.5%-4.7%，而且4.5%还是极个别项目和银行，利率比起高峰期是有降低，但比起苏州、郑州这类降到底的城市，还是差点意思。
还有就是硬扛着不降价的新房，今年去多个城市考察，基本都会给个折扣。
但在西安，不主动说折扣，还有傲娇说我们直接按照备案价卖，没有折扣，只有去到秦汉秦汉新城遇到了主动说折扣的项目。
看来楼市虽冷，但傲骨尚在。
西安开发商之所以底气那么足，和西安的供应不多有关系。
这也是过去西安房价能一路上涨的原因之一，控地做得好，加上城市运营的成功，人口增量很猛又猛，毕竟西安辐射的可是整个西北地区。
人口增加，供应又控制，加上过去几年本身房价的低估，房价能不涨吗？
不过被推着涨到现在的西安，购买力开始跟不上了。
比如高新三期的几个项目，去化效果不太理想，当初以接近3万价格入市的中天新希望未来印去化率只有22%。
龙湖2.5万左右的价格卖得也挺吃力，什么也没兑现，价格已经架在那了，很多人接受度不高，所以高价盘的登记和去化不那么好看了。
相反，雁塔区打着曲江东旗号，价格却只有1.8万左右的万科项目，却卖得如火如荼。
这也是我想说的第2点，现在的西安楼市，高性价比才是王道。
看完西安之后，我想说的第3点，就是西安的房价体系线很清晰，就2条。
产业和环境。
典型代表就是高新和曲江。
高新是典型产业代表，绝对的产业聚集区，华为、三星、阿里、中软国际、海康威视、小米、vivo、oppo、西安房价天花板所在，最贵的小区能卖到9-10万/㎡。
高新不仅是大批打工人的聚集地，还是西安第一梯队学区所在地。
有产业，有优质学校，这就是高新拿的一手好牌。
我之前说过，一个城市的房价天花板一定是由这个城市的高收入人群决定的，哪里有高收入人群聚集，哪里的房子天花板就高。
所以高新三期赌的就是这条亘古不衰的产业线，包括沣东的2.5万/㎡的价格，也走的是产业线。
另一条就是环境线，这条是针对中产家庭改善需求的，曲江靠的就是这条环境线。
曲江的建设以“绿色之城、生态之城”为发展理念，曲江大多广场以及主要道路节点都布置了花境、花墙以及绿色景观，曲江的整体绿化做的非常好。
另外，大唐芙蓉园、大唐不夜城、大雁塔、遗址公园都在曲江，住在曲江，行走在大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、处处鸟语花香，道路两侧桂花树林立，绚丽多姿，这搁以前那可就是皇家级别的享受。
所以有钱的西安人，自然都想把房子买在曲江，不仅是身份地位的象征，还是文化人的象征。
不少西安人的终极置换理想，就是在曲江有套房。
所以你要问曲江和高新哪个好，我认为这是2条独立的线，如果你本地人改善，曲江自然更好，如果你只是进场投资赚快钱，高新流动性更强。
和曲江一样开始走环境线的还有浐灞的灞河、雁鸣湖、未央湖、秦汉新城靠近渭河板块，这些基本能上到2-3万。
因为产业可以发展，人可以搬走，但自然资源是无可复制的，这些板块能凭借环境好，房价绝对性地领先。
所以在西安，不能以距离核心区多近，地铁多便利来衡量房价高地，人家有条河，房价就能比你高。
总结来看，整个西安，宏观定价体系就是产业+环境。
微观上已经进入产品品质的深度博弈了。
前段时间有人问我西安高新区的民转公看法，以前西安是有指标学位房说法的，在高新区这样的学位溢价大概是100万，指标房一次性的，用完就没。
民转公之后就变成学区说法了，大家都是划片上学，我认为这是大趋势，也不建议大家去追高买入所谓的天价学区房。
最后啰嗦一下，现在西安也进入改善市场，户型面积多数是110㎡以上的，但就多数户型产品而言，确实不如南方系产品做得好。
但这也是因为南北方气候差异引起的，但面积一大，就意味着上车总价门槛更高了。
而刚需则只能选择更偏的新房，或者核心的老破小。
