进入3月，济南楼市热度明显比2月下降了很多。
NO. 1｜壹
济南行情虽火，但很脆弱
今年2月济南楼市的行情，可以说是很多人始料未及的。在去年年底这样的极度低密悲观的情况下，市场萎靡，所以政策上给了非常大的利好，包括金融端、供需端。
药量大，所以效果是非常明显的。从楼市表现来看，2月份数据上都超过了大多数人的预期。
2月济南楼市的疯狂，让部分开发商有了涨价的底气。
尽管他们涨价有很多因素，市场好是很重要的诱因，但是进入3月后，涨价后的济南部分楼盘，去化速度明显下滑，售楼处人气比调价之后少了很多。
这反映出一个问题：虽然市场短时间爆发，但是整体市场还是很脆弱和敏感。此时的济南楼市，就像一个大病初愈的人，食欲很好，但是不能剧烈运动，折腾太过，身体可能又要趴窝。
济南楼市参考认为，包括济南在内的核心城市，短期内应该不会再有大的楼市调整动作。前段时间的新闻，有一句话，我们需要细品：
抓好已出台各项政策落实落地。
这句话表达出什么意思？
政策分为已经出台的，和正在研究中的。
首先，已经出台的，会落实落地。
其次，正在研究中的政策，根据目前楼市的行情和舆论情况，形势之下，可能就先按下了。
所以，未来出的利好政策，都是已经走完流程的。虽然有些利好政策还没发布，我们也还没知道。但是除了这些之外，未来不会再有额外的政策大力刺激楼市了。
今年，楼市不会有太大的起伏。
还有一个很重要的细节，能够直观的体现出来。
NO. 2｜贰
今年楼市整体将以平稳为主
前几天，大会提示的是，今年GDP的目标是5%。
5%是什么概念？
要知道，艰难的2022年，年初定的目标还是5.5%，今年社会面全部放开了，反而目标改成5%。
这也就意味着，今年的货币强刺激极有可能落空！
之前外界普遍预测要超过5.5%，但实际数字是属于兜底的一个水平。去年2022年GDP的指标是5.5%，实际是3%。
这意味着，今年的总体思路是“修复元气”而不是“大干快上”。
财政赤字3%，之前外界普遍预测要超过3%以上，同样这个数字也没有大家预期的那么高，是一个中等的偏温和的水平。M2增速需要和名义GDP基本增速匹配，说明了货币政策不会过度宽松，是比较谨慎的说法。
如果结合外部环境的种种迹象，今年仍然不太适合大家加杠杆，稳定是第一要务。
上面是大的市场环境，它与楼市息息相关。
大环境决定了2023年房价不会大涨，也不会被允许大涨；但具体到各个城市都会有自己的分化行情。
比如，济南楼市因为自身的独特性和地域性，又会形成一个微观市场，宏观形势下的济南微观市场，会有一个属于自己节奏的行情走势。
NO. 3｜叁
3月份济南楼市将会怎么走？
进入3月，济南楼市将会怎么走？
第一点，之前2022年积压的购房需求释放，在2月份冲到高点，3月份开始进入缓降期。
第二，济南楼市任然还有未释放完的积压需求，叠加上学报名季，在加上整体市场成交具有一定惯性，3月份济南楼市热度依然还不错，以保温为主，成交量会比较平稳可观，开发商在这种行情下，也不会有太多明显的让利与折扣。
第三，刚需楼盘很难涨价。而前段时间大量的二手房成交客户，卖掉房子的业主会进入改善市场。但改善市场也会两极分化。
济南楼市参考团队发现，很多找我们买房的客户都是中高端改善，改善需求往往有以下特点：
1、改善置业群体，他们不像需要买学区房的家长时间紧迫，他们无须在哪个时刻买，而是可以从容不迫选择，时间上可以等，没有合适的房源和价格，也可以等；
2、学区置业潮之后的改善客户，他们在区域选择上，也相对宽泛一些，不一定的局限于主城区的名校学区房，稍远一点的高品质楼盘也是他们考虑的重点。
时间上不紧迫，区域上不局限，所以接下来，济南改善市场更多的是到了比拼产品力和性价比的时刻。虽然济南改善局部板块改善产品供需失衡，但从整体上看，济南改善房源还是相对稳定。
所以大家没有必要因为个别板块的个别产品供不应求的情况，加剧自己的买房焦虑；也没有必要听信改善楼盘大幅涨价的传言。
举个简单的例子，一个改善盘首开小高产品差楼栋的差楼层中小户型卖到2.5万，而后期加推的洋房好楼栋好楼层大户型卖到3.3万，并不代表这个楼盘整体涨到了3.3万，那些差楼层依然还是低价，可能微涨（毕竟人家买得早资金成本高），但是涨幅并没有言传中的那种夸张。
NO. 4｜肆
接下来给济南刚需和改善的买房建议
很多人表示自己看不懂济南楼市，市场很魔幻：
一个纯刚需盘，靠着低于同区域其他项目的价格，卖火了。
一个纯改善盘，在不少人觉得它定价偏高的同时，也卖火了。
背后的逻辑是什么？
分化。
对于改善需求来讲，更追求地段和产品、品牌的均好性，在此基础上再考虑价格。但对于刚需来讲，价格便宜就是硬道理，而地段和产品、品牌退居其次。
在济南，我们发现同在一个版块，有的楼盘均价达到3万，有的楼盘2万左右，不同项目的价差，竟然达到一万之多。
如此大的价差合理吗？
我们认为，存在即合理。正如，有实力买奔驰的客户，绝对不会因为五菱宏光降价了而转身去买五菱宏光的。
客观地说，有一些价格较低的楼盘，它面相的购房群体几乎都是首次置业，地缘性客户占比较高。再者就是主城区外溢的刚需。低总价，加上地段优势，对这部分客户产生了很强的吸附力。
价差大的问题，并不是价格高的楼盘就一定值得买，或者品质就一定和价格相符，价格低的楼盘，品质也不一定就不高。这其中既有拿地成本的差异，也有现金流的需求，还有对品牌、品质等因素的综合考量。
济南市场的分化，未来会更明显。一涨俱涨一跌俱跌的时代已经过去，未来只有好房子能跑赢大市。
最后给刚需、改善买房一点个人建议。
很多急于买房的人都会遇到这样的情况，也许你已经看了很多房子，却始终确定不了买哪一个，毕竟倾尽全家之力的房款，总觉得应该买一个至少各方面都满意的房子，特别是现在短视频平台上各类专家都有各自的说法，一个楼盘有的人说好，有的人不过，结果结果导致很多人买房更迷茫，甚至有人因此放弃了买房，打算再等两年。
给刚需的建议：
刚需购房群体年龄多为25-35岁，囊括部分90后和00后，也是楼市购买力当中最真实的群体。买房是他们的最基本的需求，而且可变动和伸缩的空间不大，具有一段时间内比较固定的特性。
购房要点因素：
1、预算。对于月供一族来讲，每月还款额度应该尽量控制在工资的50%以下。
2、地段。年轻人工作不稳定，需要尽量选择离交通枢纽较近的房子，方便上班和出行。
3、户型。尽量选择实用型的户型，麻雀虽小，五脏俱全。
4、开发商和物业。品牌开发商往往能完善周边配套以及带动整个区域发展，物业服务质量也很重要，一个好的物业服务不仅能确保居住体验和舒适度，还能有助于房子的升值。
给改善群体的建议：
改善购房群体的年龄多为35以上，一般具有一定的经济实力。对目前的居住条件较差或不满意，需要改善居住环境。还有一些收入丰厚的人，追求更高的生活质量。随着房地产市场的发展，改善性购房将逐渐成为市场主流。
购房要点因素：
1、区域。首先区域的选择考量要更加全面，房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校情况等的分布情况，需要全面衡量自身经济能力和换房要求。
2、原房处理。其次如何处理原来的住房，对原来的的住房出售或者出租需要结合市场情况和未来走势，如果位置较好租金高，还可以利用租金来还换房的贷款。
3.生活方式的思考。改善并不是只是单纯的住个大房子，更多还是要思考如何提升自己的生活品质。如果你的生活并没有变好，那你改善的意义在哪里？
个人观点，仅供参考。
