去年上海降价的小区仿佛一夜之间多了起来
不论它们是出现在新闻里，还是在舆论里，或者是朋友圈的截图里
而当我着手这个选题的时候，选择了更加真实的一个路径，在链家网上查阅各种类型小区的成交数据，和兔博士对板块数据做了梳理之后
最后结果出来，还是挺让人唏嘘和意外的
01
纯学区老破小，依然还在跌价
说到跌价，很多人还是会第一时间想到这类房源，纯学区无法居住的老破小
以高兴花园为典型代表
从2021年就一直高兴不起来的高兴花园
（数据来源：链家）
这个房龄高达27年的老破小，曾因为学区优势卖出过9.3万/平的高价，现在的成交均价只有6.7万/平，距离最高点，跌了近30%
如今70平户型的均价也只有5.6万/平了
来源：链家
这恐怕是很多高兴花园房东没办法想象的跌幅
另一个备受关注的梅园
首先是，梅园一、五、六街坊齐齐挂牌价直跌，和曾经的高兴花园一样的问题，老破小+学区溢价
来源：链家
作为浦东最为知名的“三学区”梅园五、六街坊，超30年的房龄高的吓人
过去，由于对口的学区资源优势明显，房价涨幅惊人，这也难怪我去咨询房源时，销售的第一句话就是：您小孩几年级了
而在2020年底、2021年初，梅园的挂牌单价高达20万元/平方米，即使是一套50平的小两房也能跻身千万豪宅之列
谁曾想，现在
59平的户型，610万就能拿下
相当于10w/平，价格相比之前直接腰斩，甚至业主急售到网签数据都来不及体现
可见，高兴花园和梅园一、五、六街坊这样靠着学区溢价的老破小小区
这些泡沫较大的房源，往往最容易成为跌价最猛的小区，在上海如此，在其他城市一定也是如此
那么，只要价格适中，品质感好的房源就一定能保值吗
02
热门板块的豪宅，去年也没躲过降价
在去年很出乎意料的是，在一些热门板块的高端小区，成交价也在跌
首先是上海的顶级豪宅也挺不住了
（数据来源：链家）
陆家嘴滨江的世茂滨江花园最近成交的价格停留在了10万/平
不管是2室2厅，还是3室2厅，同样面积的产品，最高的时候价格达到15万/平，跌幅高达30%以上，这一定是领跑去年上海豪宅跌价最大的小区了
同样的事情发生在了陆家嘴其他的几个豪宅，如财富海景花园跌了15%，仁恒滨江园跌了12%
这算是滨江品质豪宅，去年年底的时候，上海的顶级豪宅市场也经历一阵波动
比如降价1100多万的西郊庄园，还有降价近1个亿的华侨城苏河湾
可见在去年上海楼市最不稳定的时候，豪宅的价格起伏波动还是很大的
好，到这里我们总结了豪宅类、老破小，都出现了不同程度的房价下跌
但再怎么说，高兴花园也是老破小，且是靠学区带来的高溢价，至于顶级豪宅也算是较为特殊的高端房产
但这些都还只是针对单独的小区
还有一种更夸张的情况，整个板块的房价有明显下跌的
这部分由于链家数据都是小区成交数据，所以我们结合兔博士做了一份关于板块的数据统计
03
来看跌得最惨的新城，是临港
我重点统计了几个新城去年的涨跌数据
在其他几大新城都处于微涨的情况下，只有临港在跌
其实很久前我们就说过了，去年的临港很魔幻
先是2022年的新房供应量激增，达到了2021年的三倍左右
接着去年临港的新房成交量也是一路攀升，去年一年的新房成交量差不多是过去四年的总和
这么看来，去年新房市场的火热，确实给临港的二手市场带来了不小的冲击
我又去看了看临港降幅最多的几个小区，跌幅保持在20%左右
跌的最惨的，是万科鹭语墅
又是一个叠墅项目，且还是万科做的
从链家近两年的成交也可以看出，同样都是80平的房子
在2021年底还是5.2w/平的成交额，到了2022年年初，就只能卖到4.3w/平，前后也就3个月的时间，每平的差价有1万
来源：楼事上海
虽说是叠墅产品，但是万科鹭语墅还是偏向刚需属性
面积小点的户型大概在90平左右，300万起就能购买，这样的价格还要加上万科的品牌效应
但曾经火爆的楼盘，不仅没有逃脱跌价的命运，甚至连成交都成了问题
据链家小哥所说，最近该小区不仅在大量降价，且已经快半年没有成交了
二手房销售不好的原因，一方面是出在新房供应上面，另一方面也是因为房子没有满五年税费比较高
但总的来说临港的房价也就在3w/平左右，即使降价，也基本不会有特别大的波动
04
去年上海还有哪些板块在跌
最近上海新房积分又突破新高，来自前滩的海德壹号160多套房，600多个认筹，最后入围分数居然夯到了100.85分
但即便是这样，在我们统计前滩过去一年的成交的时候，发现不少二手房价格在跌
首先，在我咨询尚峰名邸价格的时候，顺便问了中介，今年前滩二手的价格怎样，他说：“最近前滩二手房成交跌幅在5-8%左右。“
前滩跌价的基本都是小户型，比如尚峰名邸，在2022年的时候，47平户型的均价是16-17万/平，年底最新成交的47平户型，价格已经跌到了14万/平
最近成交的小区里，对口华二前滩的尚峰名邸，同样面积的小户型成交均价半年跌了18%
学区是这个板块，除了规划之外最吸引人的优势，特别是第一梯队的前滩华二
这大概是很多前滩小户型二手的缩影
明明前几年前滩还在疯涨，现在为什么会跌呢，对方给了我这样一个答案：“已经涨到顶了”
还有去年上海疫情影响比较大，二手成交价在下滑
关于前滩房价有没有到天花板，还要看之后的楼市情况，毕竟最近的前滩又创造出了积分奇迹
除了临港和前滩之外，根据兔博士的数据，上海去年还有这些板块在跌价，大多是郊区板块
去年跌的最狠的板块：金山吕巷，暴跌11.33%，2021年二手成交均价还有2.1万/㎡，一年的时间就跌到1.9万/㎡
并且，金山位于上海最西南角，真正意义上的郊区，其房价也成为上海最低的一个区域
这一年房价也跌的比较多，在金山11个板块的统计中，有9个都是在跌
等于说，在上海所有区域里，金山是房价倒退最严重的区域，（除了崇明外）
所以对于想要投资的人来说，金山可能不是一个好的选择
但如果是真刚需，只有一两百万的预算，有自住需求的话，金山也是一个上车门槛最低的地方
不过，也需要做好心理预期，金山毕竟太远了，加上没有地铁，未来往市区上班也不会太方便，还要担心房价下跌的风险
05
我们稍微来复盘一下，去年跌的最惨的小区有哪些
1.老豪宅类产品，如世茂滨江花园、仁恒滨江园等，一度跌幅30%以上
2.顶级别墅产品如西郊庄园，一降就是几千万甚至上亿
2.靠学区溢价的老破小，如高兴花园、梅园一、五、六街，跌幅20%以上
3.小户型学区带动整个板块均价上涨的前滩，价格还是跌了5-8%
4.位于临港新城板块的小区，平均跌幅4.6%
到这里，其实已经很清晰了，去年跌的最惨的小区其实都有一些固定的特质
比如梅园这样的老破小，最高房龄近40年，又是靠着学区实现过高溢价，在现在学区房普遍下降的时期
自身素质不过硬的老小区一定是最先被抛弃的那个
再比如临港新城的小区，作为新兴板块一般规划周期都会相对较长，且土地供应量充足的情况下一手又会影响二手
可选择的范围多了，二手自然就会下跌
但是我们必须强调的一点是，这里统计的不管是小区还是板块，根据统计，几乎90%是在上涨的
跌价只是其中的个别案例，占比只有十分之一
并且，都是基于去年上海各种不稳定因素下的价格表现
疫情、封控、放开这种种因素都决定了这些小区会有较大变动的房价涨幅
回顾过去，我们更希望去展望未来
2023年上海楼市二手房的情况表现又会如何，那些去年跌价的小区会不会有所反弹
我们也会持续关注2023年上海二手成交的动态
以上为正文，来自真叫卢俊团队
